美國國會終於可望逐漸著手改革美國房貸金融市場。聽起來或許是個好消息，但是重要的關鍵仍在於改革的方向是否正確。聯博認為，所謂的正確改革方向，便是政府必須持續在房貸金融市場中扮演一個明確的角色。

近10年來，美國政府一直試著改革房貸金融市場，許多政府官員想方設法降低政府介入房貸金融市場的程度。事實上，許多改革計畫在過去幾年陸續浮上台面，其中甚至存在著主張政府不應與房貸金融市場有任何牽連的計畫。

這些主張背後的理由並不是無法理解。2008年美國房市泡沫破滅，當時政府支持機構 (房利美與房地美) 承受龐大損失，迫使美國政府接管並用納稅人的錢來善後。因此，沒有人想要重蹈當年的覆轍。

政府明確背書以及對納稅人的保障

聯博認為，美國房貸金融市場的確需要改革，且未來發生的損失也不該完全由納稅人買單。然而，完全不讓政府參與房貸金融市場，卻是個不切實際的想法。房市表現對美國經濟體質好壞程度相當重要，且不論現在或未來，都不會有政府會對未來的危機坐視不管。因此，聯博認為政府必須對房利美、房地美，以及其未來可能出現的類似機構，做出明確的背書。

當然，這不代表所有的風險都要由納稅人承擔；倘若房貸爆發違約事件，投資人也必須要承擔後果。幸好，這些政府支持機構已採取相當程度的改革作為，推出信用風險移轉債券 (Credit Risk Transfer Securities，CRTs)，讓投資人承擔一部分房貸違約時所造成的損失。

聯博認為，此舉仍有進一步擴大的空間，並將可為改革提供助力，因為私部門資金可在政府背書介入前形成一個龐大的緩衝空間。此外，政府所提供的背書同樣需要有合理的訂價；聯博認為這筆款項應存入政府成立的房貸保險基金，以俾制訂合理的訂價。

沿用成功的作法

然而，聯博認為改革最重要的關鍵在於保留現行制度的優點。舉例來說，房地美與房利美所發行之機構不動產抵押貸款債券已是全球規模與流動性數一數二的固定收益資產。全球投資人對房貸金融市場挹注了超過5兆美元的資金，持續為房貸金融市場提供資金，並讓貸款戶在買房或進行二胎房貸時能夠鎖定利率。

至於房貸金融市場該如何改革，才能留住來自全球各地、各種類型的投資人呢？三個關鍵：流動性、殖利率高於國庫券，以及美國政府的背書。其中，第三點尤其重要；倘若政府完全退出房貸金融市場，許多投資人可能亦隨之消失。

屆時，房貸的融資該從何而來？或許會回到證券化資產問世前的作法，亦即銀行承做並自行持有這些房貸。倘若沒有政府支持機構收購房貸並加以證券化，房貸金融市場的信用供給將會受限，導致房貸利率上升，許多潛在的借款人可能會因此被銀行拒於門外。

此外，若政府退出房貸金融市場，30年期固定利率房貸亦可能因而受到衝擊；30年期固定利率房貸是美國最常見的房貸類型，也是美國房貸金融市場的骨幹。一旦政府不再提供背書，投資人便可能不願意獨自承擔所有的存續期與違約風險，而導致30年期房貸不復存在。倘若此類房貸從市場上消失，房屋銷售量與房價可能將會下滑，進而使美國房市將受到嚴重衝擊。

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