Hayden Briscoe－聯博亞太固定收益總監

對於中國房市崩盤的風險，市場擔憂的情緒持續增加。然而，我們的研究顯示，中國房市的基本面比許多人認為的還要強勁。最大的風險，其實是政策錯誤的可能性。

從人民幣的基本面、匯率歷史走勢、與政策面來看，人民幣仍具長期升值前景。首先，這次引發人民幣兌美元的匯率浮動區間擴大，主要乃是中國人民銀行刻意祭出的政策所致，目的是為了減少投機性資金因看升人民幣而不斷湧入中國。

從中國房市最近的新聞看來，投資人的擔憂當然其來有自。房市銷售量在6 月似乎走穩之後，在7 月又出現了下跌。在今年上半年，全國房市銷售量較去年同期下挫了6.7%，為3 兆人民幣（約4884 億美元）。這是自2011 年以來，第一次出現如此深的跌幅。

我們認為，中國房市降溫有三個原因。最主要的原因是中國的信用緊縮，加上2013 年的極高銷售數字（其為2012 年強勁需求被壓抑的結果）所造成的基期效應，以及整體經濟成長放緩也都造成了影響。這三個原因都和政府的政策有關。信用擴張曾助長了2012年的房市需求；現在，中國政府開始推動經濟的重新平衡，因此消費將扮演更為重要的角色，和投資一起成為推動經濟成長的動力來源。

若想徹底了解這些政策對房地產市場的衝擊，探討其主要基本面因素應該會有所幫助。儘管銷量出現下滑，但是全國房價並沒有出現顯著的下跌。在今年的前六個月當中，全國隱含平均售價只下跌了0.8%，但在不同城市和建案的售價與銷量則各有差異。一線城市如北京、上海、廣州和深圳的住宅建案，只要降價5%至10%就可能一夕之間大幅提振銷量；不過，後線城市的房產，即使降價幅度更大，也難以收到成效。

這個關係，說明了為什麼房價沒有真正動搖的原因。在一線城市當中，降價而能售出的房產數目太少，以至於不足以影響全國平均售價。其他城市的建商沒有降價的原因在於，他們知道這麼做也無助於提振銷售成績。以此證據推斷，如果房貸的申請條件沒有放寬，或者全國房價修正的幅度不足以刺激換屋與投資需求的話，房屋市場可能會出現進一步的整理。

供過於求是許多人對房市擔憂的主要原因，但是我們認為，這並不是一個全國性的問題，只有在少數後線的城市（圖表一）和商用不動產類別格外的嚴重而已。就全國而言，供需不均衡的幅度還在可以控制的範圍之內，而我們的研究也顯示，這個問題可以在未來的兩三年內獲得解決，亦即都市化的進展可望支撐需求，以及民眾對於換屋升級的需求，將能帶來更大的支持。

中國房市：政策是真正的風險所在2014/09/10

Hayden Briscoe－聯博亞太固定收益總監

對於中國房市崩盤的風險，市場擔憂的情緒持續增加。然而，我們的研究顯示，中國房市的基本面比許多人認為的還要強勁。最大的風險，其實是政策錯誤的可能性。

從人民幣的基本面、匯率歷史走勢、與政策面來看，人民幣仍具長期升值前景。首先，這次引發人民幣兌美元的匯率浮動區間擴大，主要乃是中國人民銀行刻意祭出的政策所致，目的是為了減少投機性資金因看升人民幣而不斷湧入中國。

從中國房市最近的新聞看來，投資人的擔憂當然其來有自。房市銷售量在6 月似乎走穩之後，在7 月又出現了下跌。在今年上半年，全國房市銷售量較去年同期下挫了6.7%，為3 兆人民幣（約4884 億美元）。這是自2011 年以來，第一次出現如此深的跌幅。

我們認為，中國房市降溫有三個原因。最主要的原因是中國的信用緊縮，加上2013 年的極高銷售數字（其為2012 年強勁需求被壓抑的結果）所造成的基期效應，以及整體經濟成長放緩也都造成了影響。這三個原因都和政府的政策有關。信用擴張曾助長了2012年的房市需求；現在，中國政府開始推動經濟的重新平衡，因此消費將扮演更為重要的角色，和投資一起成為推動經濟成長的動力來源。

若想徹底了解這些政策對房地產市場的衝擊，探討其主要基本面因素應該會有所幫助。儘管銷量出現下滑，但是全國房價並沒有出現顯著的下跌。在今年的前六個月當中，全國隱含平均售價只下跌了0.8%，但在不同城市和建案的售價與銷量則各有差異。一線城市如北京、上海、廣州和深圳的住宅建案，只要降價5%至10%就可能一夕之間大幅提振銷量；不過，後線城市的房產，即使降價幅度更大，也難以收到成效。

這個關係，說明了為什麼房價沒有真正動搖的原因。在一線城市當中，降價而能售出的房產數目太少，以至於不足以影響全國平均售價。其他城市的建商沒有降價的原因在於，他們知道這麼做也無助於提振銷售成績。以此證據推斷，如果房貸的申請條件沒有放寬，或者全國房價修正的幅度不足以刺激換屋與投資需求的話，房屋市場可能會出現進一步的整理。

供過於求是許多人對房市擔憂的主要原因，但是我們認為，這並不是一個全國性的問題，只有在少數後線的城市（圖表一）和商用不動產類別格外的嚴重而已。就全國而言，供需不均衡的幅度還在可以控制的範圍之內，而我們的研究也顯示，這個問題可以在未來的兩三年內獲得解決，亦即都市化的進展可望支撐需求，以及民眾對於換屋升級的需求，將能帶來更大的支持。