美國房屋營建活動：久違的復甦來臨

美國房屋營建活動：久違的復甦來臨2015/01/28

Joseph G. Carson 美國經濟學家暨董事－全球經濟研究

美國新屋營建活動復甦的速度異常緩慢，主因在於家庭財務體質疲弱、民眾信心低落，以及緊縮的融資環境。如今，情況正在改變，種種要素顯示，美國2015年新屋營建活動將可望有光明的未來。

去年第四季，美國新屋開工數目年化成長率為4.4%，相當於108萬戶的新房屋開始動工，不僅高於第三季103萬戶的年化成長率，且是2008年初至今首次連續兩個季度寫下破百萬戶的年化成長率（圖一）。儘管近期新屋營建活動回溫令人振奮，但以歷史水準而言，成長率依舊過於偏低。若考量當前經濟週期已邁入第6年，如此成長表現更是低得異常。

儘管如此，聯博認為2015年房屋營建活動成長趨勢將加速向上，因為美國正受惠於多種正面經濟與金融要素，且目前房屋庫存量處於低檔。以2015年全年度而言，聯博預期新屋開工數目將介於115萬至120萬戶，且房屋裝修週期亦將表現強勁。新屋營建與房屋裝修活動，可望為全年度實質GDP成長率增添1個百分點。

新屋開工數目

2014年初，極端氣候抑制與延後新屋開工活動的復甦時間。去年第一季，新屋開工數目萎縮約10%，但接續三個季度均相對強勁成長。去年一整年，美國新屋開工數目總計100.7萬戶，寫下2007年以來首次突破百萬戶關卡的紀錄。

2014年，新屋開工活動以多家庭式住宅為主，大致與預期發展走勢一致，因為美國民眾日漸偏好以租代購。過去一年，多家庭新屋開工數目成長15.4%，上升至35.7萬戶，但聯博原先預期成長幅度上看37.5萬戶至40萬戶左右，因為空屋率低且租金持續上漲。另一方面，單一家庭新屋開工數目則為64.7萬戶，寫下高於聯博預期的4.2%成長率。

2015年擁有正向基本面因素

各項正向基本面因素將持續帶動2015年的房屋營建與裝修活動。聯博預期，今年新屋建造數目將介於115萬至120萬戶，其中將以單一家庭住宅為主要成長來源，箇中原因如下。

首先，美國勞動市場已顯著改善，去年美國共新增295萬個就業人口，失業率大幅下降至5.6%。此外，職缺數目創紀錄，勞工因此有更大的遷居彈性，進而增加房屋的需求。

其次，固定利率房貸的利率目前為3.5%，較1年前約低100個基本點，且融資成本低於目前與未來房價上漲的預期幅度。

第三，消費者信心指數寫下11年來新高，顯示就業與企業環境的前景更加明朗。一般而言，樂觀的消費者通常也較願意借更多的房貸，換更好的房子。

第四，目前成屋庫存量異常偏低（2014年底為210萬戶），新屋庫存量也只有21.3萬戶。因此，房屋需求只要略微增加，新建案數目便會大幅成長。

最後，家庭流動性、償債能力、以及財富規模目前均處於1990年代以來的最佳狀態，因此民眾要新申請房貸將更為容易。此外，民眾選擇投資組合的決策可能將有所轉變，因為美國家庭現在持有的股票與共同基金價值已超越不動產，且這種現象在過去50年來，也只曾經在1990年代末期出現過一次而已。