今年，要看到美國政府正式改革其在房貸金融市場中扮演的角色，可能性不大。但是，在私部門的帶領下，實質的改革已經展開。這對投資人、貸款人以及整體房市都是個好消息。

去年，美國參議院通過法案初審，計畫藉由降低政府參與房貸金融市場的程度，避免用納稅人的錢填補房貸的損失。對此聯博雖然樂觀其成，但要通過整個法案，可能還要費時數年。然而，這並無法阻止私部門資金在房貸金融市場中，扮演更重要的角色。

投資人目前正透過投資房利美與房地美等政府擔保機構 (Government Sponsored Enterprises, GSEs)發行之風險分擔債券，參與房貸金融市場。這些風險分擔債券類似信用連結債券，依據房貸償還的狀況，定期向投資人提供收益。然而，不同於房地美與房利美過去發行的機構債券，這些風險分擔債券並無政府的擔保。因此，倘若出現大量的房貸違約，屆時投資人將自行吸收損失，而不是由納稅人的錢買單。

新市場的誕生

2013年，政府擔保機構開始發行風險分擔債券，由民間投資人一同承擔部份的信用風險。市場發展初期雖然歷經一些波折，但過去1年來市場需求穩定增加，且聯博預期隨著投資人數量成長，市場波動性將隨之下降。2014年，風險分擔債券市值成長至140億美元，且目前看來今年底市值規模可望成長近1倍。

為何對投資人是好消息？

首先，投資人可利用這個好機會，投資新發行的房屋貸款，來參與規模達10.5兆美元的美國房貸市場。由於金融危機爆發的過程中，非機構房貸抵押債券暴露出的結構性問題至今尚未修復，因此這類債券的新發行量不高。故此，政府擔保機構成為房貸金融市場中主要的參與者（下圖）。

現在是個好時機

部份投資人害怕承擔信用風險，但值得留意的是，目前市場正處於房市復甦的初期階段，因此房貸放款標準極度嚴苛，貸款戶擁有高水準的信用體質。無論是FICO平均分數、貸款戶之貸款相對於所得比例，以及其他多項信用狀況評估條件，目前都處於、或接近2006年以來的最佳水準。因此，違約率將處於低水準。

換句話說，投資人若有意承擔房貸信用風險，現在就是個好時機。這或許也是為什麼，即使風險分擔債券將轉移更多的信用風險到投資人身上，最近投資人大排長龍，等著購買房地美新發行的風險分擔債券。為了滿足投資人需求，房地美最後提高債券發行規模。

支撐並擴大市場規模

聯博認為，新發行的風險分擔債券不僅重新訂定吸收損失的方式，也將提高投資人的興趣。投資需求增加的同時，買新房或是房貸再融資的信用需求也會持續成長。近幾年來，許多符合房貸資格的民眾，其實一直都借不到資金。

更重要的是，這些新發行的風險分擔債券將創一個新市場。我們不難想像，未來銀行、房貸保險公司、甚至是聯邦住房管理局，都可能尋著房地美與房利美的模式，發行不同形式的風險分擔債券。

美國國會終將投票表決真正的房市改革計畫。聯博預期，倘若這些新發行的風險分擔債券規模持續成長，屆時民間的資金也將隨之湧入。

政府擔保機構的改革計畫？現正進行中2015/05/28

今年，要看到美國政府正式改革其在房貸金融市場中扮演的角色，可能性不大。但是，在私部門的帶領下，實質的改革已經展開。這對投資人、貸款人以及整體房市都是個好消息。

去年，美國參議院通過法案初審，計畫藉由降低政府參與房貸金融市場的程度，避免用納稅人的錢填補房貸的損失。對此聯博雖然樂觀其成，但要通過整個法案，可能還要費時數年。然而，這並無法阻止私部門資金在房貸金融市場中，扮演更重要的角色。

投資人目前正透過投資房利美與房地美等政府擔保機構 (Government Sponsored Enterprises, GSEs)發行之風險分擔債券，參與房貸金融市場。這些風險分擔債券類似信用連結債券，依據房貸償還的狀況，定期向投資人提供收益。然而，不同於房地美與房利美過去發行的機構債券，這些風險分擔債券並無政府的擔保。因此，倘若出現大量的房貸違約，屆時投資人將自行吸收損失，而不是由納稅人的錢買單。

新市場的誕生

2013年，政府擔保機構開始發行風險分擔債券，由民間投資人一同承擔部份的信用風險。市場發展初期雖然歷經一些波折，但過去1年來市場需求穩定增加，且聯博預期隨著投資人數量成長，市場波動性將隨之下降。2014年，風險分擔債券市值成長至140億美元，且目前看來今年底市值規模可望成長近1倍。

為何對投資人是好消息？

首先，投資人可利用這個好機會，投資新發行的房屋貸款，來參與規模達10.5兆美元的美國房貸市場。由於金融危機爆發的過程中，非機構房貸抵押債券暴露出的結構性問題至今尚未修復，因此這類債券的新發行量不高。故此，政府擔保機構成為房貸金融市場中主要的參與者（下圖）。

現在是個好時機

部份投資人害怕承擔信用風險，但值得留意的是，目前市場正處於房市復甦的初期階段，因此房貸放款標準極度嚴苛，貸款戶擁有高水準的信用體質。無論是FICO平均分數、貸款戶之貸款相對於所得比例，以及其他多項信用狀況評估條件，目前都處於、或接近2006年以來的最佳水準。因此，違約率將處於低水準。

換句話說，投資人若有意承擔房貸信用風險，現在就是個好時機。這或許也是為什麼，即使風險分擔債券將轉移更多的信用風險到投資人身上，最近投資人大排長龍，等著購買房地美新發行的風險分擔債券。為了滿足投資人需求，房地美最後提高債券發行規模。

支撐並擴大市場規模

聯博認為，新發行的風險分擔債券不僅重新訂定吸收損失的方式，也將提高投資人的興趣。投資需求增加的同時，買新房或是房貸再融資的信用需求也會持續成長。近幾年來，許多符合房貸資格的民眾，其實一直都借不到資金。

更重要的是，這些新發行的風險分擔債券將創一個新市場。我們不難想像，未來銀行、房貸保險公司、甚至是聯邦住房管理局，都可能尋著房地美與房利美的模式，發行不同形式的風險分擔債券。

美國國會終將投票表決真正的房市改革計畫。聯博預期，倘若這些新發行的風險分擔債券規模持續成長，屆時民間的資金也將隨之湧入。